В стандартния случай по принцип не е необходимо собствениците на апартаменти и други обекти в една съпритежателска сграда да имат и собственост върху терена, за да се чувстват защитени. Но трябва да се вземе под внимание че, ако притежават идеална част от терена, те си спестяват неудобства в определени ситуации.
Трябва да се знае, че обикновено става дума за съпритежание на терена заедно с останалите собственици на обекти било то в сградата, която е етажна собственост, или на самостоятелна сграда в даден жилищен комплекс.
По правило собственикът на сграда или част от нея (офис, апартамент, магазин, склад и др.) притежава и съответната идеална част от правото на строеж върху терена, на който е построена тя. Съществен принцип в правото е, че собственикът на земя притежава и всичко, което се намира върху нея. Правото на строеж обаче е ограничено вещно право, което позволява на притежателя му да построи сграда върху чужд поземлен имот и да стане неин собственик, въпреки че не притежава земята. От същността на това вещно право следва, че когато се продава сграда или част от сграда, тя се прехвърля заедно със съответното право на строеж върху терена.
Следователно дали собственикът на дадено жилище ще придобие право на собственост върху терена (идеална част от него), или ще остане само с право на строеж по принцип не се отразява на спокойното ползване на конкретния имот по предназначение. Разликите се появяват в два случая – при погиване на имота и във връзка с ползването на прилежащия терен.
Право на ново строителство
Ако сградата погине, притежателите на право на собственост върху терена/идеални части от него не са ограничени със срок, в който трябва да построят нова сграда на нейното място. Те могат да сторят това, когато и както им е удобно (съобразявайки се, разбира се, с устройствения план или виза за проектиране). Ако обаче собственикът или етажните собственици на сградата притежават само право на строеж, те трябва да изградят новата сграда в груб строеж в рамките на пет години от събарянето на предишната. В противен случай губят тази възможност! Правото да се построи сграда върху чужда земя се погасява в полза на собственика на земята по давност, ако не се упражни в продължение на 5 години. Тоест, ако правото на строеж не бъде упражнено в този срок, с изтичането му собственикът на терена може да построи своя сграда върху него или да го ползва другояче както намери за добре. Дори ако предишните етажни собственици с право на строеж са започнали строителството, но не са успели да го довършат на етап груб строеж в петгодишния срок, собственикът на земята има правото да довърши недостроената сграда за своя сметка и да стане изцяло неин собственик. В този случай, разбира се, строителите биха имали претенции за разходите по направените от тях дейности.
В случаите когато става въпрос за етажна собственост, нещата са доста комплицирани, защото всеки отделен етажен собственик зависи и от другите етажни собственици. Неговото намерение да строи в определени параметри е ограничено от желанието и възможностите на останалите, които може да нямат подобни намерения или пък финансови възможности за това.
Изискването в рамките на 5 годишен срок да се построи цялата сграда в единодействие между всички собственици е трудно осъществимо при българските условия. Това е така, дори и да се приеме разбирането, изразено в тълкувателната практика на ВКС, че за отделните собственици, придобили с отделни договори обекти в сграда – етажна собственост, петгодишният срок започва да тече от момента, в който долният етаж е изграден и фактически може да започне строителството за съответния обект.
Въпросът с панелните сгради и комплекси става все по-актуален. Този тип сгради имат срок на годност и започват да се появяват проблеми от чисто конструктивно естество. За собствениците им има смисъл да пристъпят към изкупуване на съответните идеални части от земята под сградата, за да не бъдат ограничени от петгодишния срок. Панелните комплекси са строени на принципа на комплексното жилищно строителство. Това означава, че всички собственици в тях имат право на идеални част от общия терен, отреден за такова строителство, който средно е между 10 000 и 20 000 кв.м. За да могат реално да се възползват от правото си, се налага жилищният комплекс да бъде преструктуриран – тоест теренът да се раздели на отделни урегулирани поземлени имоти (УПИ). Подобна процедура не е лека и отнема време.
Право на ползване
В случаите когато собствениците на сградата са различни от собственика на земята – бил той частно лице предприемач, друг собственик или общината, теренът не се явява обща част. Това означава, че етажните собственици могат да ползват само тази част от него, която е предназначена да обслужва сградата. Ползването на останалото е по усмотрение на собственика на терена.
Това, че собствениците на имоти в сградата могат да ползват терена по предназначение, означава например, че могат да влизат и излизат, за да стигнат до жилищата си. Ако става дума за складова база – в нея трябва да могат да влизат и излизат тирове и камиони, за да разтоварват стоката. Ако сградата е административна или ако е кино, театър, правото да влизат и излизат имат гражданите, публиката и пр.
Само собственикът на прилежащия терен обаче може да реши върху свободната част от него да построи и ползва например тенис корт. Правото на строеж не дава право на етажните собственици, които не са собственици на прилежащия терен, да построят върху него например паркинг. За да го направят, те трябва да сключат договор със собственика или пък да поискат разрешение от общината, ако тя е собственикът. Същото важи и ако етажните собственици искат да построят детска площадка, беседка, да направят градинка и др.
Този проблем не е масов, но създава междусъседски конфликти, особено при по-новото строителство.
Купуването на идеална част на терена не оскъпява сделката
При сделка със старо жилище предишният собственик може да прехвърли на новия само това, което притежава. Ако по нотариален акт той притежава само право на строеж, няма как да прехвърли и идеална част от терена.
При новото строителство обаче купувачите имат варианти. Те не бива да се притесняват да преговарят с предприемача да им прехвърли и идеална част от земята. И това не би следвало да оскъпи сделката.
По правило се предполага, че предприемачът е калкулирал цената на терена в цената на имота още като го е купувал за строителство. Ориентировъчно в добрите квартали на град София около 200 евро на квадрат от цената на имота идват от терена. След като продаде обектите в сградата, предприемачът няма интерес да пази „гола собственост“ върху терен, който не може да ползва и за който трябва да плаща данъци. Възможно е да е и на друго мнение, ако част от прилежащия терен позволява да се изгради паркинг или друго съоръжение.
